Fensterkosten – Die „schlummernden“ Ansprüche im Wohnungseigentum

Führt ein einzelner Wohnungseigentümer eigenmächtig Erhaltungsmaßnahmen an allgemeinen Teilen der gemeinschaftlichen Liegenschaft durch, treten anfangs nur selten Probleme auf. Der Wohnungseigentümer erhält sofort, was er wünscht, trägt bereitwillig die Kosten dafür und muss sich nicht weiter von seinen – oftmals - untätigen und kostenscheuen Nachbarn bremsen lassen.

Oft erst Jahre später, meist im Vorfeld einer Großsanierung der Gebäudehülle, steht ein Durchführungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft für Sanierungsmaßnahmen an. Das Zustandekommen eines solchen Beschlusses ist in der Realität oft schwieriger als gedacht, nämlich dann, wenn einzelne Miteigentümer vehement ihre Zustimmung verweigern. Dies kann daran liegen, dass diese vor Jahren eigenmächtig und vor allem ohne finanziellen Beitrag anderer die „eigenen“ Wohnungsfenster- und/oder -türen getauscht haben. Es ist durchaus nachvollziehbar, dass diese nun wenig Interesse daran haben, den Austausch der Fenster und/oder Türen anderer mitzufinanzieren. Eine Auseinandersetzung unter den Wohnungseigentümern ist vorprogrammiert. Doch wer hat letztlich zu zahlen?

Zum Bereich der ordentlichen Verwaltung zählen nach dem Wohnungseigentumsgesetz all jene Arbeiten, die zur ordnungsgemäßen „Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck hinausgehen, und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt“ dienen und erforderlich sind. Damit ist nicht nur die bloße Aufrechterhaltung des mängelfreien Zustands gemeint, sondern auch die Durchführung von Erneuerungsarbeiten, sofern diese zweckmäßig und wirtschaftlich geboten sind.

Fenster, Terrassen- und Wohnungseingangstüren sind Teil der Außenhülle und somit allgemeine Teile der Liegenschaft, für deren Erhaltung grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zu sorgen hat und deshalb auch von ihr die Kosten zu tragen sind. Abweichendes gilt nur, wenn die Eigentümer eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung, zB. im Wohnungseigentumsvertrag, treffen.

Möchte daher ein Wohnungseigentümer Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt, samt damit verbundener Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft (beispielsweise der Fensteraustausch) vornehmen, wird ihm diese Änderung grundsätzlich gewährt. In Hinblick auf den Ersatz der Kosten für den eigenmächtigen Fenstertausch, ist es aber erforderlich, dass dieser aufgrund des schlechten Zustands notwendig war und anstatt dessen eine Reparatur nicht tunlich ist. Die Notwendigkeit wird in der Regel dann verneint, wenn sich die Fenster im Zeitpunkt des Austauschs noch in einem tauglichen bzw. reparaturfähigen Zustand befunden haben. Bei rund 50 Jahre alten Fenstern (und Türen) ist nach der Rechtsprechung fast immer davon auszugehen, dass diese nicht mehr dem Stand der Technik entsprechen und ein Austausch sohin notwendig ist/war. Die Beweispflicht für die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit des Fenster- bzw. Türentauschs obliegt im Streitfall jedoch dem eigenmächtig handelnden Eigentümer selbst.

 

Es kommt mitunter vor, dass ein Wohnungseigentümer den Austausch nun eigenmächtig durchführen lässt, ohne die Wohnungseigentumsgemeinschaft gleich zu Beginn oder sogar vorweg in Anspruch zu nehmen. Dies beispielsweise weil es ihm schlichtweg nicht schnell genug gehen kann, oder weil er nicht wusste, dass er den Austausch nicht selbst bezahlen muss. In diesen Fällen steht ihm der Ersatz der tatsächlich aufgewendeten Kosten von der Eigentümergemeinschaft zu, eine Abwertung beispielsweise auf den Zeitwert kommt nicht in Betracht. Dies ergibt sich aufgrund des Umstands, dass der eigenmächtige Eigentümer Aufwendungen an allgemeinen Teilen bezahlt hat, die nach der gesetzlichen Regelung von der Wohnungseigentumsgemeinschaft zu tragen gewesen wären. Für die Geltendmachung des Anspruchs gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.

Vor dem Hintergrund eines friedlichen Zusammenlebens im Mehrparteienhaus, ist ein nachträglicher Genehmigungsbeschluss der Eigentümer eine sinnvolle Variante der Streitbeilegung, zumal für die übrigen Eigentümer auch eine gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs zu keinem anderen Ergebnis führt und damit ein finanziell aufwendiges Gerichtsverfahren vorweg verhindert werden kann.

 

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