Der Kauf und die Finanzierung einer Immobilie in Österreich

Für viele ist es ein Lebenstraum, ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu besitzen. Gefühlt kann sich allerdings nur eine Handvoll Menschen den Kauf einer Immobilie in Österreich vom eigenen Geld leisten. Nur mit einer konkreten Immobilienfinanzierung ist für die meisten der Traum zu erfüllen. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten bzw. Ausprägungen der Immobilienfinanzierung.

Ein Traum in der Idylle zwischen Bergen und Wäldern lässt sich mit der richtigen Immobilienfinanzierung erreichen

Formen der Immobilienfinanzierung in Österreich

Die Wahl der richtigen Immobilienfinanzierung ist elementar, weil sie die Kosten der Finanzierung maßgeblich beeinflusst. Bevor man ein Darlehen aufnimmt, gilt es, einen Baufinanzierungsvergleich durchzuführen. Grundsätzlich gilt es bei der Immobilien- bzw. Baufinanzierung drei Formen von Darlehen zu unterscheiden: 

• Das Annuitätendarlehen
• Das Cap-Darlehen
• Das Forward-Darlehen

Die am weitesten verbreitete Finanzierungsform für Immobilien ist in Österreich das Annuitätendarlehen. Es handelt sich um die klassische Variante der Darlehen, die auch grundsätzlich mit den sehr beliebten Bausparverträgen verknüpft ist. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die zu zahlende Rate immer gleich. Da sich der Schuldenstand während der Laufzeit verringert, erhöht sich währenddessen der Tilgungsanteil und der Anteil, der für die Zinsen aufgebracht werden muss, sinkt. Das Annuitätendarlehen bringt daher im Zusammenspiel mit seiner Zinsbindungsfrist von zehn bis 40 Jahren vor allem Planungssicherheit mit sich.

Die Alternative zum Annuitätendarlehen stellt das Cap-Darlehen dar. Die Immobilienfinanzierung über ein Cap-Darlehen ermöglicht flexiblere Rückzahlungen, schützt aber vor Zinsrisiken. Bei einem Cap-Darlehen gibt es keine Zinsbindung und werden daher nicht für einen festgelegten Zeitraum festgeschrieben. Im Vergleich zu einem vollkommen variablen Darlehen passen sich die Zinsen jedoch nicht alle drei Monate, sondern nur alle sechs Monate an die aktuellen Bauzinsen an.

Weiterhin gilt für das Cap-Darlehen eine Obergrenze für den Zinssatz, den sogenannten Zinscap. Diese Grenze ist dann für einen bestimmten Zeitraum, der bis zu 15 Jahre betragen kann, festgelegt. Damit das Risiko vor zu niedrigen Zinsen für den Kreditgeber geringgehalten wird, wird zudem in vielen Fällen auch eine Untergrenze für die Zinsen vereinbart. Somit können mit einem Cap-Darlehen die Vorteile eines Annuitätendarlehens und die eines variablen Darlehens vereint werden.

Die Anschlussfinanzierung mittels Forward-Darlehen

Die dritte Form der Finanzierung, das Forward-Darlehen, ist für die Anschlussfinanzierung interessant. Ein Forward-Darlehen kommt somit dann in Frage, wenn der ursprüngliche Kredit ausläuft und eine Restschuld besteht. Das ist aufgrund der hohen Kreditsummen die Regel. Der Vorteil eines Forward-Darlehens liegt darin, dass man sich die Zinsen schon im Voraus sichern kann. 

Der Abschluss eines Forward-Darlehens kann bis zu fünf Jahre vor dem Laufzeitbeginn erfolgen. Das ist vor allem in Niedrigzinsphasen sinnvoll. Die vorteilhaften Konditionen werden also lange vor dem Beginn des Kredits festgeschrieben und sind dann bindend. Das gilt sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Kreditgeber.

Die Höhe der Zinsen als wichtigster Faktor

Bei der Wahl der Immobilienfinanzierung ist der Zinssatz der entscheidende Faktor. Die Zinsen nehmen auch einen erheblichen Einfluss auf die Wahl der Finanzierungsform. Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist, wie bereits erwähnt, besonders in Niedrigzinsphasen sinnvoll, wenn man mittelfristig mit steigenden Zinsen rechnen muss. 

Ebenfalls sinnvoll bei aktuell niedrigen Zinsen ist ein Annuitätendarlehen mit einer langen Zinsbindungsfrist. So kann man sich die niedrigen Zinsen über einen langen Zeitraum sichern. Sind die Zinsen hingegen höher und es ist in Zukunft mit einem Rückgang zu rechnen, eignet sich ein variabler Kredit in Form eines Cap-Darlehens. Bereits wenige Prozentpunkte können bei den hohen Kreditsummen für eine Immobilienfinanzierung mehrere tausend Euro ausmachen. Eine Beratung und ausgiebige Planung sind bei der Finanzierung des Eigenheimtraums also unabdingbar. Nicht vergessen sollte man dabei die Möglichkeiten zur Wohnbauförderung in Österreich.

 

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