Drohende Zwangsräumung - Was Sie als Mieter tun können

Was tun, wenn die Zwangsräumung der Mietwohnung droht? Statt Kopf in den Sand stecken, ist in einem solchen Fall aktiv werden angesagt. Das erwartet auch das für die Räumungsklage zuständige Gericht. Was zu tun ist, hängt davon ab, warum der Mieter auf die Straße gesetzt werden soll.

Räumungsklage, Exekutionstitel, qualifizierter Mietzinsrückstand: Die Folge ist in vielen Fällen eine Delogierung. In Österreich sind jährlich knapp 100.000 Menschen mit einer zwangsweisen Räumung ihrer Wohnung konfrontiert - Tendenz steigend, wie Hausverwalter und Gerichtsvollzieher bestätigen. Auffallend ist, dass im geförderten Wohnbau weitaus mehr Mieter delogiert werden als etwa aus Genossenschafts- oder aus privat vermieteten Wohnungen.

Bevor der "Kuckuck" an der Tür klebt und ein Mieter hinausgeworfen werden kann, muss der Vermieter jedoch einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken. Diesem wiederum geht eine Räumungsklage oder schlicht eine Kündigung voraus. Häufigster Grund ist das Ausbleiben der Miete trotz Mahnung und Nachfrist.

Es gibt drei typisch Fälle:

1. Störung des Hausfriedens. (zum Beispiel Ruhestörung oder Handgreiflichkeiten mit den Nachbarn)
2. der Vermieter macht Eigenbedarf geltend
3. der Mieter zahlt seine Miete nicht

Kündigung und Räumung drohen, wenn entweder zwei Monatsmieten hintereinander offen geblieben oder Mietschulden über eine Gesamtsumme von zwei Monatsmieten aufgelaufen sind. Im Unterschied zu Störern oder wegen Eigenbedarfs Gekündigten haben Mietschuldner deutlich bessere Karten, um eine Zwangsräumung abzuwenden. Ihnen bleiben insgesamt zwei Monate. Die Frist läuft, sobald Mieter Kündigung und Räumungsklage in der Hand haben.

Zu den zentralen Dingen, die sofort zu tun sind, gehört auf jeden Fall ein Gespräch mit dem Eigentümer. Dieser sollte um eine gütliche Einigung gebeten werden. Der Mieter könnte ihm zum Beispiel anbieten, die Mietschulden abzustottern. Akzeptiert der Hausbesitzer den Vorschlag, wäre das Unheil gebannt - sofern der Mieter seine Zusage einhält.

Auch eine berechtigte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird gegenstandslos, wenn der Rückstand ausgeglichen wird

Wer kein Geld hat, um Mietrückstände aus eigener Tasche zu bezahlen, kann Hilfe bekommen, z.B. bei der WOG (Wohnungssicherung der Caritas) oder Volkshilfe . "Die Räumungsklage vorlegen, klarmachen, dass Obdachlosigkeit droht und um Übernahme der rückständigen Miete bitten", 

Parallel zum Versuch, die Räumung über die Finanzschiene zu verhindern, müssen Mieter Kontakt zum Gericht aufnehmen. Was das Gericht von ihnen will, steht in der zugestellten Klage. Unter den Belehrung genannten Angaben finden sich Hinweise auf Termine. Etwa über eine schon vom Richter bestimmte Güteverhandlung und die Aufforderung, sich zur Klage zu äußern. "Der Mieter muss binnen 14 Tagen seine Verteidigungsbereitschaft erklären. Entweder brieflich oder persönlich auf der Geschäftsstelle des Gerichts",

Bleibt die Post vom Gericht unerwidert oder lässt der beklagte Mieter nur eine einzige der genannten Fristen sausen, "droht die Gefahr eines Versäumnisurteils",  Das gilt auch, wenn der Mieter nicht zur Güteverhandlung geht. Mit dem Versäumnisurteil steigt das Risiko deutlich, die Wohnung endgültig zu verlieren.

Falls ein gerichtliches Verfahren am Ende trotz aller Mühen zuungunsten des Mieters ausgehen sollte, kann dieser noch während der mündlichen Verhandlung eine Räumungsfrist beantragen. Sie verschafft ihm Luft für die Suche nach einer neuen Unterkunft. Üblich seien zwei bis drei Monate.

Sind alle anderen Mittel ausgeschöpft, bleibt noch der sogenannte Vollstreckungsschutz. Er muss ebenfalls beim Amtsgericht beantragt werden, und zwar spätestens zwei Wochen, bevor der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, um den vom Vermieter erwirkten Räumungstitel zu vollstrecken und die Wohnung zu räumen. Der Vollstreckungsschutz ist an strenge Bedingungen geknüpft. Dazu gehören ein hohes Alter des Mieters, schwere gesundheitliche Probleme von Mieter und Familie oder wenn einer Familie mit Kindern die Obdachlosenunterkunft droht.

 

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