Miete oder Pacht ? Wo liegt eigentlich der Unterschied

Gesetzlich werden Miete und Pacht unter dem Oberbegriff : Bestandvertrag zusammengefasst. "Der Vertrag, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, heißt überhaupt Bestandvertrag", lautet die entsprechende Formulierung im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB).

 

Der wesentliche Unterschied ist die Frage, ob sich der Miet- oder Pachtgegenstand ohne weiteres eigenes Zutun benutzen lässt. Im ABGB heißt es dazu im Paragrafen 1091: "Der Bestandvertrag wird, wenn sich die in Bestand gegebene Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt, ein Mietvertrag; wenn sie aber nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann, ein Pachtvertrag genannt. 

 

Werden durch einen Vertrag Sachen von der ersten und zweiten Art zugleich in Bestand gegeben; so ist der Vertrag nach der Beschaffenheit der Hauptsache zu beurteilen." Ein weiteres Kriterium für das Vorliegen einer Pacht ist, wenn durch die Pacht Erträge lukriert werden können ("Fruchtbezug").

 

Wenn Sie sich etwa als Städter schon länger den "Traum" vom Landleben erfüllen wollen und in einem Bauernhof leben möchten, dann ist die Antwort auf die Frage "Miete oder Pacht" relativ einfach: Wenn Sie den Bauernhof mieten, dann wohnen Sie "bloß" dort. Wenn Sie den Hof aber richtiggehend bewirtschaften, dann liegt eindeutig eine Pacht vor.

 

Pachtverträge unterliegen den Bestimmungen des ABGB. Pachtverträge sind daher relativ frei gestaltbar und nicht den Beschränkungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterworfen: Die wesentlichsten Beschränkungen des Mietrechtsgesetzes sind der Kündigungsschutz bei Objekten, die in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, bzw. Kündigungs- und Preisschutz bei Objekten, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen.

 

Das Verpachten bzw. Pachten ist im Unternehmensbereich gang und gäbe. Aber auch unter Privaten sind Pachtverträge durchaus üblich – vor allem bei Kleingärten oder etwa Seegrundstücken, bei denen üblicherweise das Grundstück gepachtet wird. 

 

Die exakten Bestimmungen bei Verpachtungen von Kleingärten sind übrigens bundesweit im Kleingartengesetz geregelt. Kleingärten können demnach auf unbestimmte oder bestimmte Zeit verpachtet werden. Bei einer Verpachtung auf bestimmte Zeit ist allerdings eine Mindestpachtdauer von zehn Jahren vorgesehen.

 

Im Zweifelsfall werden Sie vor Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrages juristischen Beistand beiziehen.