Wie ermittel ich den Wert einer Immobilie

Eine gute Verkehrsanbindung, ein großer Garten, die Dämmung erst kürzlich saniert - die Immobilie scheint ihr Geld wert zu sein. Doch bevor Interessenten ihre Unterschrift unter einen Kaufvertrag setzen, sollten sie den Wert noch einmal überprüfen. Denn ob für das Einfamilienhaus oder die großzügige Eigentumswohnung 350.000 Euro angemessen sind oder doch nur 300.000 Euro, lässt sich durch eine bloße Besichtigung schwer abschätzen.

Es gibt Immobilien, die relativ gut mit anderen vergleichbar sind: Bei einer Wohnung kann es sich zum Beispiel lohnen, die Nachbarn aus dem Haus zu fragen, wie viel sie pro Quadratmeter gezahlt haben oder auf Immobilienportalen die Preise für ähnliche Objekte zu prüfen. Doch meist sind die Unterschiede, gerade bei Häusern viel zu groß, um durch Vergleiche auf den eigenen Wert zu schließen.

Vor allem im Altbau können sich Mängel verstecken. Schlechte Isolierungen, veraltete Elektrik und Wasserleitungen oder mangelhafter Brandschutz lösen im Nachhinein manchmal einen hohen Investitionsbedarf aus. Auch der Energieverbrauch der Immobilie ist maßgeblich. Vor dem Kauf sollten sich Interessenten den Energiepass zeigen lassen. Er enthält Informationen über den Energiebedarf und -verbrauch der Immobilie und bietet so einen wichtigen Hinweis auf künftige Nebenkosten oder mittelfristig anstehende Modernisierungsmaßnahmen.

Doch um den Wert eines Objektes wirklich genau zu ermitteln, ist der Käufer in der Regel auf die Beurteilung eines Sachverständigen angewiesen. Für einen Laien ist es eigentlich nicht möglich, eine Immobilie komplett richtig zu bewerten. Man sollte das auf jeden Fall einen Fachmann klären lassen. Wer einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragt, erhält unter anderem eine ausführliche Analyse zu Bauschäden und Investitionsbedarf. Am Ende des Gutachtens steht der Verkehrswert des Objektes. Das ist der Preis, den die Immobilie am Markt durchschnittlich erzielt.

1.500 bis 3.000 Euro muss man für solch ein schriftliches Verkehrswertgutachten einplanen und sich wegen der Termindichte bei den Gutachtern schon mindestens drei Monate vor dem Kauf darum kümmern. Falls die Zeit drängt, bleibt als Alternative die Beratung bei einem Sachverständigen. "Bei einer Beratung wird am Ende zwar kein fester Wert genannt, sondern nur überprüft, ob der vereinbarte Kaufpreis im Bereich des Üblichen liegt. Dafür fällt die Beratung aber auch meist weitaus günstiger aus. Abgerechnet wird hier nach Stunden, in der Regel liegt der Preis für eine Beratung zwischen 300 und 1.000 Euro. Auf den Internetseiten des jeweiligen Katasteramtes gibt es eine Datenbank, in der die Adressen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger aufgelistet sind. Auch wenn man für solch eine Prüfung einiges an Geld in die Hand nehmen muss - im Nachhinein rechnet sich das meist.