„LAGE-Bericht“ für die mietrechtliche Praxis:

Die jüngere Entscheidung des OGH (5 Ob 74/17v) erfordert für die Mietvertragsgestaltung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) in Hinkunft einer näheren Betrachtung. Wichtige Details finden Sie hier:

Für die Berechnung des Richtwertmietzinses sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen. Einer der in § 16 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG taxativ aufgezählten Umstände (5 Ob 164/09t), die zu Zuschlägen oder Abstrichen vom Richtwert führen können, ist die Lage (Wohnumgebung) des Hauses (Z 3) .

Beabsichtigt ein Vermieter einen Lagezuschlag zu veranschlagen, gilt es – im Einklang mit der zitierten Rechtsprechung des OGH – bei der Vertragsgestaltung insbesondere nachfolgende Punkte zu beachten, zumal es in der Vermietersphäre liegt, das Vorliegen allfälliger Indikatoren für die Verrechnung eines Lagezuschlags zu behaupten und zu beweisen:

 

1. Prüfung dem Grunde nach:

 

a) Überdurchschnittliche Lage:

Gemäß § 16 Abs 4 MRG im Zusammenhalt mit § 2 Abs 3 RichtWG ist eine „überdurchschnittliche“ Lage einerseits nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, andererseits muss die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweisen, die besser ist, als eben eine bloß durchschnittliche Lage. Als Referenzgebiet für die Beurteilung der (Über-)Durchschnittlichkeit ist nach der nunmehr ergangenen Judikatur beispielsweise in Wien nicht das gesamte Stadtgebiet, auch nicht der jeweils betroffene Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern vielmehr jene Teile eines Stadtgebiets, die - nach der Beurteilung des Wohnungsmarkts - aufgrund ihrer Bebauungsmerkmale ein (einigermaßen) einheitliches Wohngebiet darstellen .

b) Schriftlichkeit:

Ein Lagezuschlag ist nur dann zu beachten, wenn der Vermieter dem Mieter die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände fristgerecht (bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags) und schriftlich bekannt gegeben hat. Ein Vermieter wird sohin gut beraten sein, allfällige Standorteigenschaften des Mietobjekts, aus denen sich „nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens“ die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage ergeben könnte (bspw. unmittelbare Nähe zu öffentlichen Verkehrsmittel, Nahversorgern, Ruhelage, udgl) zumindest punktuell im Mietvertrag anzuführen.

2. Prüfung der Höhe nach:

Ist die Verrechnung eines Lagezuschlags dem Grunde nach berechtigt, stellt sich die Frage nach der – ebenfalls schriftlich im Mietvertrag auszuweisenden – Höhe. Dazu war bislang mittels Grundkostenvergleichs  zunächst der Grundkostenanteil je m2 Nutzfläche zu ermitteln, von welchem 0,33% den Lagezuschlag bilden .  Feststellungen nach Maßgabe der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens beeinflussten unmittelbar die Grundkosten und somit die Berechtigung zur Verrechnung eines Lagezuschlags.

Der OGH koppelt nunmehr aber in seiner aktuellen Entscheidung die Grundkosten von der allgemeinen Verkehrsauffassung ab. „Nur“ weil eine Liegenschaft höhere Grundkosten aufweist, könne noch nicht von einer überdurchschnittlichen Lage gesprochen werden. Es ist – wie erwähnt – nunmehr für jeden Einzelfall auch auf „typische Bebauungsmerkmale“ abzustellen. Dies führt dazu, dass damit gerade in qualitativ höherwertigen Wohnumgebungen die Möglichkeit für die Verrechnung eines Lagezuschlags nahezu ausgeschlossen wird, womit Vermieter von Wohnungen in innerstädtischen Lagen einen (noch) niedrigeren Mietzins erzielen, als in weniger nachgefragten Gebieten („Preisinversion “). Dass dieses Urteil einmal mehr „Altbau-Mietern“ Tür und Tor für die Mietzinsüberprüfung öffnet, ist augenscheinlich.

Um die größtmögliche Rechtssicherheit aus Vermietersicht zu erlangen, sollten Mietverträge durch einen Rechtsanwalt errichtet oder zumindest anhand der aktuellen Judikatur regelmäßig überprüft werden.

Ihre Fragen beantworten wir Ihnen gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch in unserer Kanzlei!

 

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