Umbauten in Bestandsgebäuden in Wien

Speziell wenn man ein Eigentum erwirbt, hat man natürlich ganz individuelle Wünsche und Vorstellungen davon, wie denn das neue Heim bis hin zu festen Einbauten (z.B. abgehängten Decken o.ä.) eingerichtet und wie auch Raumaufteilungen aussehen sollen.

 

In den wenigsten Fällen entspricht das Wohneigentum beim Erwerb jedoch diesem individuellen Wunschzustand. Dieser kann natürlich durch entsprechende Umbaumaßnahmen herbeigeführt werden. Da viele selbst oder mit Hilfe von Freunden und Bekannten und Kleinunternehmern aus diesen Bereichen Hand anlegen, sollte zuvor jedoch Klarheit über die rechtliche Konsequenz und Vorgehensweise geschaffen werden.

 

Die durchaus teilweise noch verbreitete Annahme der Unterscheidung in tragendes und nichttragendes Mauerwerk bei Altbauten mit der falschen Schlussfolgerung die nichttragenden Wände könnten ohne Weiteres entfernt werden oder die willkürliche Entfernung von Leichtbauwänden und Neuaufstellung mit anderer Raumaufteilung bedürfen zuerst einmal immer mindestens einer Bauanzeige bzw. unter Umständen einer Einreichung mit behördlicher Genehmigung. Diese Bauanzeige oder Bewilligung der Einreichung hat außerdem vor den Umbaumaßnahmen stattzufinden. Auf das Thema Zwischenwände wird in einem gesonderten Artikel näher eingegangen.

 

Erst mit den behördlichen Genehmigungen bzw. der Bauanzeige bei der Baupolizei (MA37) kann man davon ausgehen keinen „Schwarzbau“ zu errichten.

 

Weiterhin sollte bedacht werden, dass die Realität in manchen Fällen nicht mit dem behördlichen Konsensstand, welcher die letztgültigen genehmigten Pläne der Wohnung oder des Hauses darstellt, übereinstimmt. Dieser Punkt ist vom Planer bei der Erstellung einer Bauanzeige oder Einreichplanung gegebenenfalls zu berücksichtigen. Als Eigentümer kann man problemlos bei der zuständigen Bereichsstelle der Baubehörde MA37 (siehe auch www.wien.gv.at) unter Vorlage entsprechender Unterlagen (Grundbuchauszug, Ausweis) selbst täglich Einsicht in die aufliegenden Unterlagen zum betreffenden Gebäude nehmen. Anderenfalls kann man auch einen Planer seiner Wahl mit einer Vollmacht ausstatten und dies durchführen lassen.

 

Im Allgemeinen wird meist folgende Vorgehensweise zielführend sein:

• Überprüfung der Übereinstimmung des Ist-Zustandes mit dem Konsensstand
• Gewünschte Umbaumaßnahmen werden von einem hierzu Berechtigten (Baumeister oder Ziviltechniker) in einem Plan dargestellt und gesiegelt und unterzeichnet. Der Planverfasser bestätigt damit die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens und haftet auch dafür.
• An Hand des Umfanges der Umbaumaßnahmen ergibt sich das Einreichprozedere (Bauanzeige oder Einreichung)
• Ingenieurbefund, verfasst von einem hierzu Berechtigten (Ziviltechniker für Bauingenieurwesen), ist dem Plan für die Einreichung immer beizulegen
• Gutachten zur statischen Geringfügigkeit oder Einreichstatik, verfasst von einem hierzu Berechtigten (Ziviltechniker für Bauingenieurwesen), ist dem Plan für die Einreichung beizulegen

 

Bei Erstattung einer Bauanzeige wird diese von der Behörde zur Kenntnis genommen und es kann im Allgemeinen sofort mit den Umbaumaßnahmen begonnen werden. Falls eine Einreichung erforderlich ist, muss allerdings die Bearbeitungszeit der behördlichen Genehmigung (im Allgemeinen innerhalb von 3 Monaten) eingerechnet werden, denn ohne den behördlichen Baubescheid, darf mit den Baumaßnahmen nicht begonnen werden. Eine Ausnahme hierbei kann die Einreichung gemäß §70a darstellen, der hier jedoch nicht ausführlicher beschrieben werden soll.

 

Für die Durchführung von Bauarbeiten soll hier auch kurz auf die Berücksichtigung des BauarbeitenkoordinationsGesetz (BauKG) bzw. evtl. erforderliche bauphysikalische Anforderungen hingewiesen werden.

 

Ob eine Bauanzeige ausreichend ist oder eine Einreichung erforderlich ist, ergibt sich aus dem Umfang und der Art der Umbaumaßnahmen (z.B. nur Innenbereich oder auch Fassade). Dies kann von einem fachkundigen Planverfasser beurteilt werden oder gegebenenfalls zuvor mit der Behörde abgeklärt werden.

 

Aus den erforderlichen Unterlagen und der Auswirkung des Umfanges der gewünschten Umbaumaßnahmen auf die beizulegenden Unterlagen und das Einreichprozedere wird bereits ersichtlich, dass es hier ohne fachkundigen Rat recht schwierig wird.

 

Da man für die Erstellung der Unterlagen sowieso auf Ziviltechniker oder evtl. Baumeister angewiesen ist, ist es hier empfehlenswert diese gleich von Anfang an hinzuzuziehen.

 

Auf diese Weise erspart man sich evtl. spätere Komplikationen oder Unklarheiten und läuft auch nicht Gefahr die neuen vier Wände gleich in den rechtlich nicht gesicherten Bereich („Schwarzbau“) zu befördern.